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工程建设全流程中的调查和测绘工作现状
 
更新日期:2020-01-03   来源:中国房地产   浏览次数:359   在线投稿
 
 

核心提示:为贯彻落实党中央、国务院关于深化放管服改革和优化营商环境的部署要求,推动政府职能转向减审批、强监管、优服务,促进市场公平竞争,2018年5月,国

 
为贯彻落实党中央、国务院关于深化“放管服”改革和优化营商环境的部署要求,推动政府职能转向减审批、强监管、优服务,促进市场公平竞争,2018年5月,国务院办公厅印发《关于开展工程建设项目审批制度改革试点的通知》(国办发〔2018〕33号),决定在北京、天津等地开展工程建设项目审批制度改革试点。通知明确,推行联合勘验、联合测绘、联合审图、联合验收等。对于验收涉及的测量工作,实行“一次委托、统一测绘、成果共享”。在2019年国务院政府工作报告中,中央再次强调激发市场主体活力,着力优化营商环境,明确将在全国推开工程建设项目审批制度改革,使全流程审批时间大幅缩短。
通过对各地的现状调研,根据《城乡规划法》、《土地管理法》、《不动产登记暂行条例》、《建设用地审查报批管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《不动产登记暂行条例实施细则(试行)》等法律法规,从项目立项到竣工以及产权登记的全流程中,涉及原规划、国土、房产、建设等多个行政主管部门的多项审批、监管、登记发证业务事项。按照工程建设进度,大致可划分为立项用地规划许可、工程建设许可、施工许可与建设、竣工验收等四个阶段。每个阶段涉及的主要行政业务事项,以及相关的调查和测绘类型大致梳理如下:
1. 立项用地规划许可阶段。主要包括发项目审批核准备案、选址意见书核发、用地预审、用地规划许可、土地征转报批、土地供应、土地登记等,其具体环节和时序因供应方式(如划拨或出让)不同有所差异。在本阶段,因相关行政主管部门审批或监管需要而开展的调查和测绘类型主要有1:500-1:2000地形测绘(服务于用地预审和项目选址)、土地勘测定界(服务于土地征转报批)、土地勘测定界(服务于划拨决定书或出让合同签订)、规划用地测量(服务于建设用地规划许可证)、拨地测量等,因权利人申请不动产登记而需要开展的有变更地籍调查(服务于集体土地所有权变更或注销登记)、地籍调查(服务于空地的不动产登记发证)。
2.工程建设许可阶段主要包括设计方案审查、建设工程规划许可证核发等。在本阶段,因相关行政主管部门审批或监管需要而开展的调查和测绘类型主要有建筑物规划红线图制作(服务于建设工程规划许可证)、日照测量(服务于日照分析和规划管理)。
3 .施工许可与建设阶段主要包括消防、人防等设计审核确认、施工许可证核发、在建工程抵押登记、商品房预售许可等。在本阶段,因相关行政主管部门审批或监管需要而开展的调查和测绘类型主要有建筑物规划放线测量、规划验线或监督测量(包括灰线、±0层、封顶等)、房屋预测绘(服务于房屋预售许可)等。其中,房屋预测绘也同时服务于房屋所有权预告登记。
4 .竣工验收阶段主要包括规划、国土、消防、人防等验收及竣工验收备案等。在本阶段,因相关行政主管部门审批或监管需要而开展的调查和测绘类型主要有用地复核测量、规划核实测量、人防测量、消防测量、绿化测量、地下管线测量等;因权利人申请不动产登记而需要开展的有房产实测和更新地籍调查(服务房地一体的不动产登记)。
上述各类调查测绘按类别主要可分为规划测量、不动产权籍调查和土地勘测定界三大类。一是规划测量。按照《工程测绘基本技术要求》(GB/T 35641-2017),规划测量是指依据规划文件为城乡或工程的规划设计和规划管理提供测绘保障与服务的测量工作,包括拨地测量、规划放线测量、规划验线测量、规划验收测量、日照测量等。其中,规划验收测量的主要内容包括条件点和验测点测量、建(构)筑物四至距离测算、建(构)筑物高度测量、建筑面积测量、竣工区域地形测量及管线探测、其他测量(如消防测量、人防测量、绿地测量、地下车位测量等)。规划验收测量即是国办发〔2018〕33号文中明确要求统一测绘的主要内容。二是不动产权籍调查。按照本文第一部分论述,以及不动产登记和权籍调查相关规范,服务于集体土地所有权变更登记的变更地籍调查、服务于空地不动产登记发证的地籍调查、服务于房屋所有权预告登记的房屋预测绘,以及服务房地一体不动产登记的房产实测和更新地籍调查,均属于不动产权籍调查的类型。三是土地勘测定界。根据国土资源部《建设用地审查报批管理办法》和《土地勘测定界规程(TD/T 1008-2007)》,土地勘测定界主要是为满足土地征收(征用)、划拨、出让、农用地转用、土地利用规划及土地开发、整理、复垦等工作的需要而开展的技术服务性工作。天津、成都等地在实际工作中已将土地征收(征用)、划拨、出让中的土地勘测定界与地籍调查有效结合,称之为地籍调查前置。即在集体土地征收、农用地或未利用地转用、签订《国有土地使用权出让合同》、核发《国有土地划拨决定书》前,需对批准用地进行勘测定界,先行完成地籍调查工作,出具地籍调查前置成果,同时服务审批、登记等多项业务需求。
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