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不动产权籍调查的内涵与特征
 
更新日期:2020-01-03   来源:中国房地产   浏览次数:211   在线投稿
 
 

核心提示:不动产统一登记之前,为了服务于分散登记模式下的各类不动产登记,出现了诸多种相关调查或测绘,如地籍调查、房产测量、土地承包经营权调查、林权调查

 
不动产统一登记之前,为了服务于分散登记模式下的各类不动产登记,出现了诸多种相关调查或测绘,如地籍调查、房产测量、土地承包经营权调查、林权调查、海籍调查、无居民海岛测量等。《不动产登记暂行条例》颁布实施后,国土资源部随即印发了《关于做好不动产权籍调查工作的通知》(国土资发[2015]41号)(以下简称《通知》)。不动产权籍调查作为不动产统一登记制度建立后出现的新名词,在《通知》中首次被提出。
不动产权籍调查工作依据的主要法律法规有《物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等。相关条款明确规定,当事人申请不动产登记,应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、、空间界限、面积等必要材料。不动产权籍调查的目的,即在形成“权属清楚、界址清晰、面积准确”的调查成果。权籍调查成果资料经不动产登记后,具有法律效力。因此,不动产权籍调查必定成为不动产登记的前提和基础。
《测绘法》二十二条第二款规定,测量土地、建筑物、构筑物和地面其他附着物的权属界址线,应当按照县级以上人民政府确定的权属界线的界址点、界址线或者提供的有关登记资料和附图进行。《不动产登记操作规范(试行)》明确规定,不动产权籍调查包括权属调查和不动产测量。《不动产权籍调查技术方案(试行)》要求不动产权籍调查应按照准备工作、权属调查、不动产测量、成果审查入库、成果整理归档的次序开展工作。正在研究起草的国家标准《不动产权籍调查规程》(征求意见稿)将“不动产权籍调查”定义为,针对不动产的权属、位置、界址、面积、用途等进行的调查与测绘工作。
综上所述,权属调查是不动产权籍调查的核心,也是不动产权籍调查的基本特征所在。不动产权籍调查应以不动产单元为调查对象,依据不动产权利人的申请或由政府统一组织,通过权属调查和不动产测量,查清不动产的主体(如权利人等)、客体(如位置、界址、四至范围、面积等)和权利状况(如权利类型、权利性质、用途、相邻关系、共有权关系、抵押状态等)。不动产测量应在权属调查的基础上进行界址点测量和地籍图测绘,在全面查清不动产单元权属状况,做好指界工作的基础上开展不动产测量等相关调查工作,形成不动产权籍调查成果(包括不动产权籍调查表、不动产测量报告、不动产单元图等文字、表格和图件成果)。权属调查这一核心环节这也成为不动产权籍调查区别于基础测绘的最本质差异,脱离权属调查提出不动产测量,或者将不动产测量等同于不动产权籍调查,便是割裂了权籍调查的整体性和系统性。
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